Посилення правил публічно-приватного партнерства при використанні земельних ресурсів громади, оформлення земельної ділянки в пропорційному співвідношенні до забудови – нові правила набуття права користування ділянкою при формуванні аукціонів, сервітут на користь Міноборони на фермерській ділянці без згоди власника, кадастрова межа громади, визначена без інвентаризації, — перспективи нової реальності, до яких громадам треба готуватися просто зараз.
Зазначені питання в контексті законодавчих ініціатив, що наразі опрацьовуються в органах законодавчої влади, розібрали на засіданні Комітету ВАГ з питань просторового планування, містобудування та земельних відносин у межах проєкту «Громади та їхні ресурси: управління та сталий розвиток», який реалізується Всеукраїнською асоціацією за підтримки «U-LEAD з Європою», що спільно фінансується ЄС та його державами-членами Німеччиною, Данією, Францією, Австрією, Польщею та Словенією.
До заходу долучились члени Комітету – голови громад з різних областей України, адже обізнаність перспектив нових правил управління ресурсним потенціалом громад, розширює горизонт планування та розвитку, формує нове бачення перспективи в розширенні інвестиційного потенціалу громади.
Зокрема, на порядок денний Комітету було винесено декілька важливих законопроєктів.
Публічно-приватне партнерство
Учасники засідання розглянули два взаємопов’язані законопроекти — №14038 і №14039, спрямовані на врегулювання інвестиційної діяльності на землях державної та комунальної власності.
Ці проекти законів передбачають обов’язковий перехід на режим державно-приватного партнерства всіх договорів із забудови на комунальних і державних землях, запровадження чіткої методики розрахунку співвідношення площі земельної ділянки до об’єкта нерухомості на ній, а також встановлення гарантованої мінімальної частки громади в інвестиційному проекті, що реалізується за разунок приватних коштів. Договори, укладені з порушенням цих вимог, вважатимуться нікчемними, а споруджені на таких ділянках об’єкти переходитимуть у комунальну або державну власність.
Експертка ВАГ з питань земельних та аграрних відносин, практикуючий юрист Діана Коломійцева звернула увагу на дискусійне питання щодо формули визначення мінімальної частки громади: запропонований показник «ринкової вартості» ділянки може виявитися значно нижчим за нормативно-грошову оцінку, що не відповідатиме реальним інтересам громад. Тому, пропонована формула потребує додаткового обговорення.
Лібералізація земельних відносин
Комітет Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики вже рекомендував до першого читання законопроект № 14087 про лібералізацію земельних відносин. Серед ключових нововведень — можливість фінансування підготовки земельних ділянок до продажу за рахунок небюджетних коштів, вдосконалення процедури конфіскації земель іноземців, розширення системи електронних кабінетів для землевласників і землекористувачів, а також запровадження поняття кадастрової межі територіальної громади в Державному земельному кадастрі.
Громади обговорили наслідки визначення кадастрової межі територіальної громади в Державному земельному кадастрі та отримали важливу рекомендацію щодо необхідності невідкладної інвентаризації своїх земель. Оскільки визначена кадастрова межа Держгеокадастром на основі наявних даних змусить громади підлаштовуватися під зафіксовані показники.
Крім того визначились з розширенням можливості щодо встановлення та зміна цільового призначення земельних ділянок на територіях за межами населених пунктів, якщо стосовно таких територій відсутня затверджена містобудівна документація на місцевому рівні, для розміщення дитячих будинків сімейного типу.
Окремо відзначили важливі зміни в частині нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок, з дати проведення яких сплив граничний строк встановлений законодавством.
Земельні сервітути для військових потреб
Члени комітету розглянули також законопроект № 14117, який встановлює порядок оформлення земельних сервітутів на ділянках приватної власності сільськогосподарського призначення для розміщення фортифікаційних споруд. Документ передбачає встановлення таких сервітутів без згоди власника ділянки — лише з письмовим повідомленням та платою за його встановлення у розмірі 12% нормативно-грошової оцінки, яка виплачуватиметься протягом двох років після завершення воєнного стану.
Експерт Діана Коломійцева зазначила, що попри очевидну потребу у врегулюванні цього питання, механізм компенсації залишається недостатньо опрацьованим: джерело фінансування не визначено, а терміни виплат надто невизначені. ВАГ відстежуватиме подальший розгляд цього законопроекту та його вплив на бюджетне законодавство.
Зміни до методики НГО та режим торфовищ
На засіданні були представлені два проектні рішення уряду. Перше стосується оновлення методики нормативно-грошової оцінки земель для чотирьох областей — Запорізької, Херсонської, Миколаївської та Одеської — з урахуванням змін гідрометеорологічних показників після руйнування Каховської ГЕС.
Відзначено важливу зміну, яку тривалий час відстоювала ВАГ: перспективи запровадження програмного забезпечення для розрахунку нормативно-грошової оцінки земель за минулі періоди, що дозволить отримувати довідки НГО на конкретну ретроспективну дату. Це вирішує давню проблему при стягненні заборгованості із земельного податку та орендної плати.
Друге рішення встановлює особливий правовий режим для земельних ділянок із торфовищами: зміна їхнього цільового призначення обмежується виключно природоохоронними, лісогосподарськими та водними категоріями. У Державному земельному кадастрі з’явиться окремий інформаційний шар з відображенням таких ділянок, який ради зобов’язані враховувати при прийнятті рішень щодо землекористування.
За підсумками заходу учасники наголосили на необхідності доопрацювання окремих положень законопроєктів. Зокрема:
- уточнення підходу до визначення «ринкової вартості» землі, яка може бути нижчою за нормативну;
- перегляд мінімальної частки громади в інвестиційних проєктах, щоб уникнути формального заниження вигоди;
- забезпечення єдиного підходу до застосування норм для всіх громад, незалежно від статусу територій.
Окремо підкреслили важливість участі громад у формуванні законодавчих змін саме на етапі їх підготовки, коли ще є можливість впливати на зміст рішень.
Представників громад запрошують надсилати свої питання та пропозиції щодо земельного законодавства на адресу ВАГ — вони будуть включені до порядку денного наступних заходів та опрацьовані для подачі до профільних комітетів Верховної Ради.